En 2023, 587 000 transactions ont été conclues en Espagne, le deuxième meilleur chiffre depuis 2007, bien qu'il soit de 9,7% en dessous du point haut de 2022 (650 265 transactions). En effet, le ralentissement de la demande de logements a été moins marqué que prévu en début d'année, grâce à la résistance des transactions de logements neufs (-4,8% annuel contre -10,8% pour les logements anciens) et des achats des étrangers, qui représentent déjà 15% des ventes contre 13% dans la période prépandémique 2015-2019. Compte tenu de ce comportement de la demande, le rythme de croissance des prix de l'immobilier s'est à nouveau intensifié : le taux annuel de la valeur estimative des logements s'est accéléré au quatrième trimestre 2023 pour atteindre 5,3% contre 4,2% un an auparavant.

Notre opinion

Le marché immobilier espagnol a montré des signes d'affaiblissement tout au long de l'année 2023, mais l'évolution de l'activité a été bien plus positive que prévu. Bien que les ventes de logements aient diminué de -9,7% en 2023 pour atteindre 587 000 unités, leur nombre reste supérieur aux niveaux d'avant la pandémie (+16,1% par rapport à 2019).

La résilience s'explique par plusieurs facteurs de soutien : la bonne performance de l'économie espagnole dans son ensemble en 2023 (le PIB a augmenté de 2,5%, bien au-dessus des prévisions de fin 2022) ; la vigueur du marché du travail ; la moindre précarisation de l'emploi avec la baisse drastique de l'emploi intérimaire (16,5% du total au quatrième trimestre 2023 contre 26,3% en 2019) ; la vigueur de la croissance du revenu brut disponible des ménages. Ces facteurs ont soutenu la demande de logements et atténué l'impact négatif de la hausse des taux d'intérêt.

Du côté de l'offre de logements, le nombre de nouveaux permis de construire stagne (-0,2% sur un an, pour atteindre 109 000 permis au cours des 12 derniers mois). Ces données sont néanmoins à relativiser dans un contexte qui n'est pas favorable à la production de nouveaux logements : les coûts de construction restent élevés, les coûts de financement ont augmenté et l'incertitude quant à la résilience de la demande face à la hausse des taux persiste. Ainsi, l'offre reste bien inférieure à la demande structurelle en raison de l'évolution démographique.

En 2024, les facteurs économiques qui ont soutenu le secteur immobilier en 2023 continueront d'être présents, même s'ils perdent une certaine intensité : la croissance de l'économie espagnole continuera à être très soutenue, même si elle ralentira (de 2,5% en 2023 à 1,9%). Dans ce contexte, les transactions devraient poursuivre la tendance actuelle de baisse progressive, de la même façon que les indices des prix.

Article publié le 5 avril 2024 dans notre hebdomadaire Monde – L'actualité de la semaine