Cette interview est animée par Charlène BELLADAS,  Crédit Agricole SA / Pôle Client & Développement, pour le compte de Crédit Agricole Banque privée.

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Marché immobilier résidentiel en France : une correction qui se poursuit

C.B. - L’immobilier, pierre angulaire du patrimoine des Français puisqu’il en représente en moyenne les 60 % selon l’INSEE, a montré des signes d’essoufflement en 2022 et 2023. Est-ce encore le cas ?

J. I. - Dans l’ancien, la baisse de l’activité du marché immobilier résidentiel s’est poursuivie. À fin mars sur douze mois glissants, le nombre de transactions a chuté de 22,3 % sur un an, à 822 000. Pour mémoire, on comptait encore 869 000 ventes en décembre 2023. Néanmoins, nous restons proches de la moyenne historique sur 20 ans, soit environ 850 000 ventes. Dans le même temps, les prix ont reculé de 5,2 % sur un an au T1 2024, une correction qui reste contenue.

La baisse des transactions s’explique principalement par l’augmentation rapide des taux des crédits immobiliers, liées aux hausses successives des taux d’intérêt décidées par la Banque centrale européenne à partir de juin 2022, ce qui a contribué à réduire le pouvoir d’achat immobilier des ménages. La Banque de France l’estime en calculant le nombre de m2 pouvant être acquis par un ménage disposant d’un revenu moyen et empruntant au maximum de sa capacité. Il ressort qu’entre 2018 et mars 2024, le pouvoir d’achat immobilier des ménages a reculé de 13,2 m2, en raison à la fois de la hausse des taux d’intérêt et de celle des prix qui ont continué d’augmenter jusqu’à la fin 2022.

C.B. - Dressez-vous le même bilan pour le logement neuf ?

J. I. - Le constat est un peu différent. L’immobilier neuf était déjà en crise depuis quelques années en raison d’une offre insuffisante, du fait des difficultés du secteur de la construction. Néanmoins, la hausse des taux a également entravé la demande et les ventes de logements ont baissé de près de 25 % sur un an au premier trimestre 2024 et s’établissent à environ 15 000. Sur un an, le nombre de ventes de logements neufs promoteurs est d’environ 60 000, soit un plus bas depuis l’année 1995. Faute de demande de la part des particuliers, le délai d’écoulement des stocks s’en trouve rallongé, passant de 8 trimestres à la fin 2023 à 8,4 trimestres en mars 2024, contre 4,2 trimestres en moyenne depuis 2017. De leur côté, les promoteurs repoussent le lancement commercial de leurs opérations immobilières : 36 % de logements neufs mis en vente en moins sur un an au premier trimestre 2024 en cumul annuel.

C.B. - Les derniers chiffres du ministère de la Transition écologique montrent aussi une baisse des permis de construire (-15,5 % entre juin 2023 et mai 2024 par rapport aux douze mois précédents) et de mises en chantiers (-21,5 % entre juin 2023 et mai 2024 par rapport aux douze mois précédents). Pour quelles raisons ?

J. I. - : La hausse des taux et du coût des matériaux de construction, la rareté et les prix élevés du foncier, l’objectif zéro artificialisation nette des sols, les contraintes liées aux normes environnementales ont pesé sur la construction de logements. Plusieurs mesures annoncées en juin 2023 devraient également peser : c’est le cas de la fin du dispositif Pinel et le recentrage des PTZ (prêts à taux zéro) sur les appartements en zones tendues. Les baisses de prix mettent du temps à se matérialiser et restent contenues : recul de 1,2 % sur un an en mars 2024.

C.B. - Pourtant, avec la fin de la hausse des taux de la Banque centrale européenne, les conditions d’emprunt semblent s’améliorer.

J. I. - En effet, après deux années de hausse, le taux d’intérêt moyen des nouveaux crédits à l’habitat poursuit son repli entamé en janvier 2024 et atteint 3,49 % à fin avril contre 3,6% fin décembre 2023. Cela s’est traduit par un net rebond de la production des crédits à l’habitat aux particuliers en avril à 11 milliards d’euros, contre 8,7 milliards d’euros en mars. Avec l’arrêt du cycle haussier des taux d’intérêt de la Banque centrale européenne et le début de la baisse des taux, l’activité sur le marché immobilier devrait se normaliser progressivement. Mais un retour à la situation d’avant 2022 qui était caractérisée par des taux durablement bas est peu probable.

 

La décarbonation de l‘immobilier résidentiel et son impact sur le marché des logements

C.B. - Avec une part de 23 % des émissions nationales de gaz à effet de serre, selon l’ADEME (Agence de la transition écologique), décarboner le secteur du bâtiment est une priorité.

J. I. - Tout à fait. Aussi, les objectifs nationaux actuels des autorités en matière de rénovation énergétique des bâtiments et logements sont-ils ambitieux : l’ensemble du parc devra être « basse consommation » d’ici à 2050. Pour les atteindre, il faudra mobiliser 28 milliards d’euros d’investissement annuel supplémentaire dans la rénovation énergétique des bâtiments d’ici à 2030, estime l’Institut de l’Économie pour le Climat, dont la mission est de promouvoir des politiques d’atténuation et d’adaptation au réchauffement climatique.

C.B. - Justement, comment sensibiliser propriétaires, bailleurs et locataires à la consommation d’énergie d’un logement et son impact en termes de gaz à effet de serre ?

J. I. - Les autorités ont mis en place le diagnostic de performance énergétique (DPE), outil informationnel de mesure de la performance énergétique du parc de logements, boussole des politiques de rénovations. Et pour sensibiliser propriétaires et bailleurs à engager des travaux de rénovation, un calendrier prévoit actuellement d’exclure les biens classés G, F et E au DPE de la location respectivement à partir de 2025, 2028 et 2034. Du temps est laissé aux propriétaires-bailleurs pour se mettre en conformité à l’aide principalement de quatre dispositifs subventionnés dédiés à la rénovation énergétique : MaPrimeRénov’, la TVA à taux réduit (5,5 %) pour les travaux de prestations de rénovation énergétique, l’éco-PTZ et les primes liées aux certificats d’économie d’énergie.

C.B. - Le DPE est effectivement devenu un incontournable du marché immobilier. Pourtant, cet outil informationnel est souvent l’objet de critiques et suscite la méfiance. Est-il vraiment fiable ?

J. I. - Il est en tout cas très scruté par les acheteurs/loueurs lors d’une vente/location d’un bien. La consommation théorique prédite par le DPE est une mesure centrale pour modéliser les économies d’énergie et donc la décarbonation attendue d’une rénovation énergétique. Une étude du Conseil d’analyse économique montre que s’il y a bien une progressivité de la consommation réelle en fonction de la performance énergétique des logements, elle est beaucoup moins forte que la consommation théorique du DPE. La différence de consommation d'énergie au mètre carré entre un logement classé A/B et un logement classé G serait six fois plus faible que celle prédite par le DPE. Des écarts qui s’expliquent par le fait que la consommation théorique calculée par le DPE ne prend pas en compte le comportement des ménages.

C.B. - C’est ce qu’on appelle l’effet rebond ?

J. I. - Exactement. Plus la performance énergétique du logement est élevée, plus le confort thermique est abordable, ce qui peut conduire le ménage à augmenter l’intensité d’utilisation du système de chauffage.

C.B. - Comment les autorités répondent-elles à ce manque de fiabilité ?

J. I. - Pour corriger ce biais, et éviter certaines mauvaises interprétations, les autorités ont modifié le mode de calcul du DPE pour les logements de moins de 40m2. Une mesure entrée en vigueur le 1er juillet dernier. Cela permettrait à 140 000 logements de sortir de la catégorie des passoires thermiques et d’obtenir une note supérieure sans, pour le moment, entreprendre de travaux de rénovation.

C.B. - Est-ce que le DPE a un impact sur le marché ?

J. I. - En matière de transactions immobilières, il apparaît que moins un logement consomme d’énergie, plus sa valeur augmente. Ce que l’ADEME appelle la valeur verte, à savoir la valeur nette additionnelle qu’un bien immobilier dégage grâce à une meilleure performance environnementale. Une étude datant de 2022 réalisée par les notaires de France montre que, par rapport à un bien similaire de classe D, la décote associée aux étiquettes F et G s’échelonne entre 3 % à 23 % pour les maisons et de 3 % à 12 % pour les appartements et est désormais significative dans toutes les régions de France métropolitaine. À l’inverse, l’impact sur les prix du passage à un DPE A ou B est significatif quel que soit le type de bien, mais varie fortement par région : de +3 à +25 % en appartements, et de +1 à +18 % en maisons. Cela illustre bien l’importance de la performance énergétique dans la détermination de la valeur verte des logements.

C.B. - Merci Juba Ihaddaden pour cet éclairage sur le marché immobilier. Je rappelle que vous êtes économiste au sein du service économique de Crédit Agricole S.A.

Quant à moi, je vous remercie toutes et tous pour votre fidélité et vous donne rendez-vous en décembre prochain pour une nouvelle édition du Podcast Regards partagés.